Maklerprovision Baden-Württemberg 2026: Mannheim im Detail

Provisionssätze in Baden-Württemberg: der ortsübliche Rahmen

Die Maklerprovision ist in Deutschland gesetzlich nicht der Höhe nach festgeschrieben — sie ist frei verhandelbar. Etabliert haben sich jedoch regionale Sätze, die in Baden-Württemberg und damit auch in Mannheim seit Jahren stabil sind: 7,14 % des beurkundeten Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer, also 6,0 % netto. Dieser Satz gilt als Gesamtprovision für beide Seiten zusammen (Stand: August 2026).

Vor der Gesetzesänderung im Dezember 2020 trug in Baden-Württemberg regelmäßig der Käufer die vollen 7,14 % allein. Seither greift bei Wohnungen und Einfamilienhäusern das Teilungsprinzip: Beide Parteien zahlen je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gilt diese Deckelung ausdrücklich nicht — dort bleibt die Verteilung Verhandlungssache und die Käuferprovision von 7,14 % ist weiterhin zulässig.

Bei der Vermietung gilt seit dem 01.06.2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Die Höchstgrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, also dem 2,38-Fachen der monatlichen Nettokaltmiete.

Das Teilungsprinzip seit Dezember 2020 — was sich konkret geändert hat

Grundlage ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, in Kraft seit dem 23.12.2020 und geregelt in den §§ 656a bis 656d BGB (Stand: August 2026). Es betrifft ausschließlich Verträge, bei denen der Käufer eine Privatperson ist.

Drei Regeln sind für Sie in der Praxis entscheidend. Erstens: Der Maklervertrag bedarf der Textform — eine mündliche Absprache oder ein Handschlag bei der Besichtigung begründet keinen Provisionsanspruch mehr. Zweitens: Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, darf er die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen; eine ungleiche Verteilung ist unwirksam. Drittens: Hat nur der Verkäufer beauftragt und wälzt einen Teil auf den Käufer ab, darf dieser Anteil den Verkäuferanteil nicht übersteigen — und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines eigenen Anteils nachgewiesen hat.

Fällig wird die Provision grundsätzlich mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht bereits mit der Besichtigung oder der Zusage. Üblich ist eine Zahlungsfrist von 14 Tagen nach Rechnungsstellung. Platzt der Kauf vor der Beurkundung, entsteht kein Anspruch.

Euro-Beispiele für Mannheim: was die Provision tatsächlich kostet

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Bestandswohnung liegt in Mannheim 2026 bei 4.100 €/m². Für eine typische 80-m²-Wohnung ergibt das einen Kaufpreis von 328.000 € — das Referenzobjekt für die folgende Rechnung.

Die Spreizung im Stadtgebiet ist erheblich und schlägt eins zu eins auf die Provision durch: Zwischen einer Wohnung in Schönau (2.400–3.300 €/m²) und einer vergleichbaren Fläche im Lindenhof (5.400–6.800 €/m²) liegen bei der Provision schnell mehrere zehntausend Euro. Alle Beträge unten sind inklusive 19 % Mehrwertsteuer und nach dem Teilungsprinzip auf beide Seiten verteilt.

Provision bei Vermietung: das Bestellerprinzip in der Praxis

Vermieten Sie eine Wohnung in Mannheim und beauftragen dafür einen Makler, zahlen Sie dessen Honorar allein. Der Mieter darf nur dann belastet werden, wenn er den Makler nachweislich selbst mit der Suche beauftragt hat — der klassische Fall ist die Suchauftragsvermittlung.

Die gesetzliche Obergrenze von 2,38 Nettokaltmieten bezieht sich auf die Kaltmiete ohne Betriebskosten. Bei der durchschnittlichen Mannheimer Nettokaltmiete von 11,40 €/m² (Spanne 8,20–15,60 €/m²) ergeben sich daraus die folgenden Höchstbeträge.

Die Provision im Gesamtpaket der Kaufnebenkosten

Die Maklerprovision ist nur ein Posten von dreien. Hinzu kommen in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer sowie rund 1,5–2,0 % für Notar und Grundbuchamt (Stand: August 2026). Für den Käufer summieren sich die Nebenkosten damit auf etwa 10,1–10,6 % des Kaufpreises.

Am Referenzobjekt mit 328.000 € gerechnet: 16.400 € Grunderwerbsteuer, rund 6.560 € Notar- und Grundbuchkosten sowie 11.709,60 € Käuferprovision ergeben etwa 34.670 € an Nebenkosten — Geld, das die meisten Banken nicht mitfinanzieren und das Sie als Eigenkapital vorhalten müssen. Bei Bauzinsen von 3,4–3,9 % im Jahr 2026 wiegt jeder nicht finanzierte Euro Nebenkosten doppelt.

Für Verkäufer stellt sich die Rechnung anders dar: Ihr Anteil von 3,57 % mindert den Nettoerlös. Bei einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 4–7 Monaten in Mannheim ist die entscheidende Frage jedoch nicht der Provisionssatz, sondern ob eine professionelle Vermarktung einen höheren Preis erzielt als der Provisionsanteil kostet — bei 328.000 € Kaufpreis müsste sie lediglich rund 3,6 % Mehrerlös bringen, um sich zu tragen.

Verhandeln: wo Spielraum besteht und wo nicht

Die 7,14 % sind Marktüblichkeit, kein Gesetz. Spielraum entsteht vor allem beim Verkäufer und vor allem bei hochpreisigen Objekten: Bei einem Kaufpreis von 780.000 € bedeuten schon 0,5 Prozentpunkte weniger rund 3.900 € Ersparnis. In gefragten Lagen wie Lindenhof, Oststadt oder Feudenheim, wo Objekte innerhalb der 4-Monats-Marke verkauft werden, ist der Aufwand des Maklers geringer — ein sachliches Argument für einen reduzierten Satz.

Achten Sie auf drei Punkte im Vertrag: den genauen Satz inklusive Mehrwertsteuerangabe, die Fälligkeit (Beurkundung, nicht Notartermin-Vereinbarung) und die Laufzeit des Alleinauftrags, üblich sind 6 Monate mit Verlängerungsoption. Vereinbarungen, die den Käuferanteil über den Verkäuferanteil hinaus erhöhen, sind seit Dezember 2020 unwirksam — auch wenn sie unterschrieben wurden.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Maklerprovision in Baden-Württemberg?

Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatpersonen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit dem 23.12.2020 zu gleichen Teilen — je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer bei einer Gesamtprovision von 7,14 %. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken gilt die Teilungspflicht nicht.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Wohnung in Mannheim?

Bei einer 80-m²-Wohnung zum Mannheimer Durchschnittspreis von 4.100 €/m² beträgt der Kaufpreis 328.000 €. Daraus ergeben sich 23.419,20 € Gesamtprovision, also 11.709,60 € für den Käufer und denselben Betrag für den Verkäufer.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Der Anspruch entsteht mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags; üblich ist eine Zahlungsfrist von 14 Tagen nach Rechnungsstellung. Als Käufer müssen Sie erst zahlen, wenn der Verkäufer die Zahlung seines eigenen Anteils nachgewiesen hat (§ 656d BGB, Stand: August 2026).

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja, die 7,14 % sind ortsüblich, aber nicht gesetzlich fixiert. Spielraum besteht vor allem bei hochpreisigen Objekten — bei 780.000 € Kaufpreis sparen 0,5 Prozentpunkte bereits rund 3.900 €. Der gesetzlich zulässige Höchstanteil des Käufers bleibt aber immer auf die Hälfte begrenzt.

Was kostet die Maklerprovision bei einer Mietwohnung?

Nach dem Bestellerprinzip zahlt derjenige, der den Makler beauftragt — in der Regel der Vermieter. Die Obergrenze liegt bei 2,38 Nettokaltmieten inklusive Mehrwertsteuer, bei einer 70-m²-Wohnung zur Mannheimer Durchschnittsmiete von 11,40 €/m² also maximal 1.899,24 €.

Quellen: Eigene Marktdaten mannheim.immobilien: Immobilienmarkt Mannheim 2026 — Preise, Trends, Stadtteilanalyse (Stand: Mai 2026) · Gutachterausschuss Mannheim, immowelt-Preisatlas, Sprengnetter Q1/2026 · Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, in Kraft seit 23.12.2020 (§§ 656a–656d BGB) · Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) — Bestellerprinzip seit 01.06.2015 · Grunderwerbsteuersatz Baden-Württemberg: 5,0 % (Stand: August 2026) · Stand: August 2026