Grundsteuer Mannheim 2026: Hebesatz & Beispielrechnung

Grundsteuerreform in Mannheim: Das ändert sich 2026

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Mannheim nach einer neuen Bemessungsgrundlage berechnet. Auslöser war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte. Baden-Württemberg hat dabei nicht das Bundesmodell übernommen, sondern ein eigenes Landesmodell eingeführt, das reine Bodenwertmodell. Für rund 320.000 Einwohner und Zehntausende Grundstückseigentümer in Mannheim bedeutet das: Ihre Grundsteuer 2026 basiert auf völlig neuen Werten als noch 2024 – unabhängig davon, ob sich am Gebäude selbst etwas verändert hat.

Wichtig für Käufer und Eigentümer: Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 4.100 €/m² für Bestandswohnungen in Mannheim ist die Grundsteuer nur ein kleiner, aber wiederkehrender Kostenfaktor der laufenden Nebenkosten. Wer die Berechnung versteht, kann die jährliche Belastung realistisch einplanen, statt sich auf den reinen Bescheid zu verlassen.

Das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg einfach erklärt

Anders als im Bundesmodell fließt beim baden-württembergischen Bodenwertmodell ausschließlich der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche in die Berechnung ein – Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche oder Zustand der Immobilie spielen keine Rolle. Grundlage ist der Hauptfeststellungsstichtag 1. Januar 2022; die neuen Werte gelten seit dem 1. Januar 2025 (Stand: August 2026). Der Grundsteuerwert ergibt sich schlicht aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert.

Auf diesen Grundsteuerwert wird anschließend die Steuermesszahl angewendet, um den Steuermessbetrag zu ermitteln. Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gilt dabei ein Abschlag.

Hebesatz Mannheim: So wird aus dem Messbetrag die Grundsteuer

Den Steuermessbetrag multipliziert das Finanzamt mit dem kommunalen Hebesatz, den der Gemeinderat jährlich per Satzung festlegt: Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz. Mannheim erhob für die Grundsteuer B zuletzt einen Hebesatz von 600 % und lag damit im regionalen Vergleich am oberen Ende.

Im Zuge der Reform mussten Kommunen ihre Hebesätze an die neue, meist deutlich veränderte Bemessungsgrundlage anpassen, um die Umstellung möglichst aufkommensneutral zu gestalten – vielerorts sanken die Sätze spürbar, während die Bemessungsgrundlage stieg. Da der Gemeinderat den Hebesatz Jahr für Jahr ändern kann, sollten Sie den exakten, für 2026 gültigen Wert immer im aktuellen Grundsteuerbescheid oder in der Hebesatzsatzung der Stadt Mannheim nachschlagen, bevor Sie eigene Berechnungen als verbindlich betrachten.

Beispielrechnung 1: Einfamilienhaus in Mannheim

Ein Modellbeispiel: Ein Einfamilienhaus steht auf einem Grundstück mit 500 m² Fläche, für das ein angenommener Bodenrichtwert von 450 €/m² gilt. Der Grundsteuerwert beträgt damit 225.000 €. Mit der Steuermesszahl für Wohnnutzung von 0,91 ‰ ergibt sich ein Steuermessbetrag von 204,75 €. Bei einem Hebesatz von 600 % liegt die jährliche Grundsteuer bei 1.228,50 €, umgerechnet 102,38 € pro Monat.

Beispielrechnung 2: Eigentumswohnung in zentraler Lage

Zweites Modellbeispiel: Eine Eigentumswohnung besitzt einen anteiligen Grundstücksanteil von 80 m² bei einem angenommenen, zentrumsnahen Bodenrichtwert von 600 €/m². Der anteilige Grundsteuerwert beträgt 48.000 €, der Steuermessbetrag mit 0,91 ‰ liegt bei 43,68 €. Bei gleichem Hebesatz von 600 % ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 262,08 € beziehungsweise 21,84 € pro Monat – deutlich weniger als beim Einfamilienhaus, da der anteilige Grundstückswert kleiner ausfällt.

Fälligkeit, Zahlung und Umlage der Grundsteuer 2026

Die Grundsteuer wird regulär in vier Raten fällig: zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (Stand: August 2026). Liegt der Jahresbetrag unter 15 €, ist auf Antrag eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich. Eigentümer vermieteter Objekte können die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergeben – bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 11,40 €/m² in Mannheim ein relevanter Posten in der jährlichen Abrechnung.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Mannheim 2026?

Bis zur Reform lag der Hebesatz für die Grundsteuer B in Mannheim bei 600 %. Da der Gemeinderat den Satz im Zuge der Umstellung auf das Bodenwertmodell anpassen konnte, entnehmen Sie den exakten, für 2026 gültigen Hebesatz am besten Ihrem aktuellen Grundsteuerbescheid oder der Hebesatzsatzung der Stadt.

Was ist das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg?

Beim baden-württembergischen Bodenwertmodell fließen nur Bodenrichtwert und Grundstücksfläche in die Berechnung ein, das Gebäude bleibt unberücksichtigt. Grundlage ist der Hauptfeststellungsstichtag 1. Januar 2022, angewendet seit dem 1. Januar 2025.

Wie berechne ich meine Grundsteuer selbst?

Multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert für den Grundsteuerwert, dann mit der Steuermesszahl von 0,91 ‰ bei Wohnnutzung für den Messbetrag, und zuletzt mit dem Hebesatz der Stadt Mannheim, zuletzt 600 %.

Wann muss ich die Grundsteuer 2026 in Mannheim zahlen?

Regulär wird die Grundsteuer in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig; bei Beträgen unter 15 € ist eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich.

Können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV und kann bei einer Nettokaltmiete in Mannheim von durchschnittlich 11,40 €/m² über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden.

Quellen: Stadt Mannheim – Hebesatzsatzung Grundsteuer · Finanzministerium Baden-Württemberg – Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) · Gutachterausschuss für Grundstückswerte Mannheim – Bodenrichtwerte · mannheim.immobilien – Immobilienmarkt Mannheim 2026 · Stand: August 2026